Modalités d’application de la révision du loyer

L ors de la conclusion du contrat de bail commercial, l e prix du loyer est fixé librement par les parties. Il n’est pas soumis à des règles légales précises, mais est en principe fondé sur la valeur locative des locaux.
En cours de bail, le loyer va être révisé selon les modalités précisées dans le contrat ; tous les trois ans ou en fonction d’une clause d’échelle mobile.

A la suite de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (dite LME), le Code de commerce prévoit que le loyer d’un bail commercial peut être indexé sur la variation de l’indice national du coût de la construction (ICC) ou, pour des activités commerciales définies par le décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

Révision triennale ou légale : tous les trois ans

Principe

Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative des locaux occupés.

Toutefois, par dérogation à cette disposition, l’article L. 145-38 indique que l’évolution du loyer est plafonnée à la variation de l’ICC ou de l’ILC publié par l’INSEE.

Une révision n’est possible que si un délai d’au moins trois ans s’est écoulé depuis :

  • soit la date d’entrée en jouissance du locataire en cas de bail d’origine ;
  • soit la date du point de départ du bail renouvelé ;
  • soit la date de prise d’effet de la précédente révision.

La révision ne peut être demandée qu’à compter du premier jour de la nouvelle période de trois ans et toute requête faite avant l’expiration de la période triennale est nulle.

Exemple : un bail a été signé, par acte sous seing privé, le 1er juin 2010. Le propriétaire ne pourra envoyer une demande de révision qu’à compter du 2 juin 2013.

Cette demande doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser le montant du loyer demandé.

Attention : le propriétaire qui ne se manifeste pas au moment de la période triennale n’est pas déchu de ses droits car la révision peut être demandée à n’importe quel moment (au-delà de l’expiration des trois années). Le nouveau loyer n’est alors applicable qu’à compter de la demande et aucun rappel de loyer pour la période écoulée depuis l’échéance ne peut être exigé. Le nouveau montant est fixé en fonction de l’indice du coût de la construction du trimestre au cours duquel la demande en révision a été formée ou, s’il s’applique, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Le nouveau délai de trois ans ne court qu’à compter de la demande du propriétaire.

Exemple : dans l’exemple précédent, le propriétaire omet de faire la demande de révision en 2013. Il la présente le 1er février 2014. La révision suivante ne pourra avoir lieu qu’à compter du 2 février 2017.

Exception

Le propriétaire est en droit de demander le déplafonnement du loyer à la valeur locative dans deux hypothèses :

  • modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la densité de population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % à la hausse ou à la baisse de la valeur locative ;
  • despécialisation du bail par le locataire (voir la fiche Comment ajouter ou changer d’activité ?).

En cas de désaccord entre les parties sur le montant du loyer réclamé, le tribunal de grande instance du lieu de situation du local commercial en déterminera le prix.

Révision par le biais de la clause d’indexation ou d’échelle mobile

Par dérogation aux dispositions relatives à la révision légale (c’est-à-dire la révision triennale), les parties ont pu convenir d’une autre technique de révision du loyer en insérant dans le bail une clause d’indexation ou d’échelle mobile. Le loyer est alors automatiquement indexé en fonction de la variation de l’indice mentionné dans le contrat.
La périodicité est librement déterminée par les parties. Dans la majorité des cas, il s’agit d’une révision annuelle.

Attention : à la différence de la révision triennale, le nouveau loyer est exigible immédiatement sans que le propriétaire ou le locataire ait à formuler une demande en révision par lettre recommandée ou acte d’huissier. Ainsi, le fait pour le propriétaire de ne pas se prévaloir immédiatement (même pendant plusieurs années) de la clause d’indexation ne vaut pas pour autant renonciation de sa part à demander une augmentation. Il peut exiger du locataire un rappel de loyer à tout moment, et ce pendant une période de cinq ans qui court à compter du jour où la révision aurait dû être mise en oeuvre.

Si, par le jeu de cette clause, la variation provoquée entraîne une augmentation de loyer de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé, chacune des parties peut alors demander la révision judiciaire du loyer.

Remarque :
Six mois au moins avant l’expiration du bail commercial, le propriétaire doit, en principe, notifier au locataire un congé, par acte d’huissier, et proposer éventuellement le renouvellement du bail. À cette occasion, une augmentation de loyer peut être demandée en respectant la réglementation en vigueur (voir la fiche Calculez votre loyer renouvelé).

Vérifiez quel mode de révision du loyer votre propriétaire a inséré dans le bail, en faisant relire votre contrat par un juriste spécialisé dans le cadre d’un entretien juridique personnalisé.

Calcul du loyer révisé

Remarque : la formule de calcul présentée dans cette fiche ne s’applique que lorsque le loyer fait l’objet d’une révision tous les trois ans et en fonction de la variation de l’ICC. Elle ne concerne pas les loyers révisés selon une clause d’échelle mobile.

Pour connaitre les spécificités d’une augmentation de loyer par clause d’échelle mobile, souscrivez à un entretien téléphonique avec un juriste spécialisé
Pour calculer votre augmentation de loyer, il faut prendre en compte :

  • d’une part, l’indice trimestriel correspondant à la date à laquelle la demande de révision est présentée ;
  • d’autre part, l’indice trimestriel correspondant à la date de la dernière fixation du loyer.
La liste des indices trimestriels du coût de la construction est disponible sur notre site internet (voir les fiches Liste des indices du coût de la construction et Liste des indices des loyers commerciaux).

Attention : si l’indice trimestriel du coût de la construction en vigueur au jour de la demande de révision n’est pas encore connu à cette date, un réajustement de loyer devra être opéré une fois l’indice publié..
Pour déterminer le nouveau loyer lors de la première révision triennale, il convient de diviser le loyer initial par l’indice en vigueur au jour de sa fixation initiale, puis de le multiplier par l’indice applicable au jour de sa révision.

Exemple : Une demande de révision est faite le 01 septembre 2012. Le loyer avait été fixé à 10 000 euros par an au 1er juin 2009. Les indices applicables sont :

  • 4ème trimestre 2008 (publié le 10/04/2009) : 1523
  • 1er trimestre 2012 (publié le 6/07/2012) : 1617

Le nouveau loyer se chiffre donc à : (10 000 € x 1617) / 1523 = 10 617, 20 €

Remarque : lors des révisions ultérieures, le loyer de référence sera soit celui du dernier loyer révisé.

Vérifiez le montant de votre augmentation de loyer avec les juristes d’Inforeg dans le cadre d’un entretien juridique, que vous soyez dans le cadre d’une révision triennale ou d’une révision par clause d’échelle mobile.