Dans certaines hypothèses, le bail de courte durée n’offre pas au locataire la protection du statut des baux commerciaux et la pérennité qui peut être éventuellement nécessaire pour fidéliser une clientèle, rentabiliser et faire fructifier une activité.

Caractéristiques du bail de courte durée

Durée

La durée du bail dérogatoire ou des baux successifs ne peut excéder deux années. En effet, depuis la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (dite LME), la conclusion de plusieurs baux de courte durée successifs est autorisée, dès lors que la durée totale de l’ensemble des contrats n’excède pas deux ans.

Le critère de durée ne suffit pas à caractériser un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux.

Remarque : le bail de courte durée ne doit pas être confondu avec la convention d’occupation précaire justifiée par des circonstances particulières telles que la vente prochaine des murs, leur démolition ou l’imminence d’une expropriation. La convention d’occupation précaire est révocable à tout moment et ne donne lieu qu’au versement d’une redevance modeste et non d’un loyer.

Nécessité d’un écrit

Pour des questions de preuve, le contrat de bail doit être écrit et préciser de façon expresse qu’il se place hors du champ d’application du statut des baux commerciaux, défini aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

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Expiration du contrat

Le fait que le bail soit signé pour une durée qui ne soit pas supérieure à deux ans a pour conséquence :

Pour le locataire

Il doit quitter les lieux à l’échéance prévue et il n’a pas un droit au renouvellement du contrat. Cependant, si la durée initiale du bail était inférieure à deux ans, un nouveau bail dérogatoire peut être signé par les parties. En effet, la loi LME permet de conclure plusieurs baux successifs dès lors que la durée totale de l’ensemble des contrats n’excède pas deux ans.

Par ailleurs, le locataire n’a pas droit au versement d’une indemnité d’éviction, sauf disposition particulière prévue dans le contrat.

Pour le propriétaire

Le propriétaire n’est pas tenu de donner congé, c’est-à-dire de signifier au locataire qu’il doit quitter les lieux à la fin de contrat, sauf si le bail le prévoit expressément.

En cas de maintien dans les lieux

Bien que cela ne soit pas exigé par le Code de commerce, si le locataire et/ou le propriétaire ne souhaitent pas poursuivre leur relation au-delà du terme, ils auront tout intérêt à délivrer un congé.

En effet, si aucune des parties ne se manifeste (délivrance d’un congé, sommation de quitter les lieux, continuation à payer les loyers pour le locataire et à l’encaisser pour le propriétaire), il s’opère automatiquement un nouveau bail d’une durée de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux.