Remarque : suite à la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (dite LME), le Code de commerce prévoit que loyer d’un bail commercial peut être indexé sur la variation de l’indice national du coût de la construction ou, pour des activités commerciales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel de loyers commerciaux publié dans des conditions fixées, par ce même décret, par l’Institut national de la statistique et des études économiques. Par conséquent, l’indice des loyers commerciaux (ILC) n’est pas applicable tant que le décret d’application n’est pas paru.

Fixation du loyer lors de la prise de possession du bail

Le prix du bail est fixé librement par le bailleur et le locataire lors de la conclusion du contrat de bail. Il n’est pas soumis à des règles légales précises, mais est en principe fondé sur la valeur locative des locaux.

Cette valeur dépend d’éléments multiples, dont les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties au contrat, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le prix du bail correspond en général au prix du marché, c’est-à-dire au prix qu’il est habituel de demander pour une surface analogue à celle du local, située à proximité sur un emplacement comparable. Pour l’apprécier, il faut :

  • se renseigner auprès des commerçants voisins ;
  • consulter les offres de location pouvant exister dans le voisinage (agences spécialisées, annonces dans la presse, etc.).

Cependant, certains facteurs peuvent également jouer soit à la hausse, soit à la baisse du loyer :

  • si le bail octroie au locataire des avantages inhabituels (exemples : bail tous commerces, absence de pas de porte), le loyer peut être plus élevé que le prix du marché ;
  • en cas de charges exorbitantes, le loyer peut être négocié à la baisse.

Remarque : le loyer peut prendre la forme d’une somme fixe, mais peut aussi être égal à un pourcentage des recettes du locataire ou faire l’objet d’une indexation.

Variation du loyer en cours de bail

En cours de bail, les règles liées à l’augmentation du loyer diffèrent suivant que ce dernier est révisé tous les trois ans ou en fonction d’une clause d’échelle mobile.

Révision triennale

Principe

Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative des locaux occupés.

Toutefois, par dérogation à cette disposition, l’article L. 145-38 indique que l’évolution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.

Remarque : pour connaître la formule de calcul, consulter la fiche Calculez votre loyer révisé.

Exception

Le propriétaire est en droit de demander le déplafonnement du loyer à la valeur locative dans deux hypothèses :

  • modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la densité de population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % à la hausse ou à la baisse de la valeur locative ;
  • despécialisation du bail par le locataire (voir la fiche Comment ajouter ou changer d’activité ?).

En cas de désaccord entre les parties sur le montant du loyer réclamé, le tribunal de grande instance du lieu de situation du local commercial en déterminera le prix.

Révision du loyer en fonction d’une clause d’échelle mobile

Par dérogation aux dispositions relatives à la révision légale (triennale), les parties peuvent convenir dans le bail d’une autre technique de révision : la clause d’échelle mobile ou d’indexation.

Le loyer est alors indexé automatiquement en fonction de la variation de l’indice retenu dans le contrat selon une périodicité déterminée (généralement une augmentation annuelle).

Si, par le jeu de cette clause, la variation provoquée entraîne une augmentation de loyer de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé, chacune des parties peut alors demander la révision judiciaire du loyer.

Variation du loyer lors du renouvellement du bail

Principe

En vertu de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative. Toutefois, par dérogation à cette disposition, l’augmentation est généralement plafonnée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction calculée sur les années écoulées.

a) bail renouvelé au terme d’une durée de neuf ans (cas normal)

Pour déterminer le nouveau loyer plafond, il convient de multiplier l’ancien loyer (conclu neuf ans auparavant) par le dernier indice connu, puis de le diviser par l’indice publié neuf ans auparavant (voir la fiche Calculez votre loyer renouvelé).

b) bail de neuf ans renouvelé après l’échéance sans dépasser une durée globale de douze ans

En cas de renouvellement postérieur à la date d’expiration du bail échu (mais sans que le bail excède douze ans), la variation du loyer est également limitée. Pour déterminer ce plafond, il faut multiplier l’ancien loyer par le dernier indice connu, puis le diviser par l’indice publié à la date initiale du bail (voir la fiche Calculez votre loyer renouvelé).

Exception

Cependant, le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas notamment :

  • en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité ;
  • si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, ou si le bail, conclu pour neuf ans, s’est prolongé au-delà de douze ans ;
  • si le bail porte sur un local à usage exclusif de bureau, un terrain ou un local construit en vue d’une seule utilisation (théâtre, hôtel, etc.).

En cas de désaccord entre les parties, le litige est, dans un premier temps, soumis à une commission départementale de conciliation puis, si le différend persiste, au tribunal de grande instance du lieu de situation du local.

Remarque : pour en savoir plus, les Editions Delmas et inforeg publient dans la collection Parcours d’entrepreneurs ” Le guide du bail commercial“.