Caractéristiques

En règle générale, les tribunaux reconnaissent la validité d’une convention d’occupation précaire à trois conditions :

  • qu’elle ait un motif légitime ;
  • que sa durée soit réduite dans le temps ;
  • et que l’occupation donne lieu à une faible redevance.

Précisions concernant le motif légitime

Peut constituer un motif légitime de précarité :

  • soit la situation du local loué (les conventions d’occupation précaire portent souvent sur des locaux en attente de démolition, d’expropriation ou de travaux de rénovation) ;
  • soit les modalités d’occupation du local (lorsque l’occupation est consentie de façon discontinue et temporaire).

La précarité doit avoir été voulue et convenue par les parties.
La seule qualification formelle retenue dans l’acte n’est pas suffisante.

Précisions concernant la durée

La convention peut être conclue pour une durée déterminée ou indéterminée puisque la précarité résulte justement de l’incertitude concernant la durée de l’occupation.

En tout état de cause, le terme doit être marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties. Ainsi, les tribunaux admettent parfois que la convention puisse durer plusieurs années dès lors que la pérennité dépend de la survenance d’un élément qui ne relève pas de la seule intention des parties (attente d’une expropriation, par exemple).

Précisions concernant la redevance

Le montant de la redevance est souvent une condition inhérente à la précarité de l’occupation. Pour être considéré comme modique, il doit être nettement en-deçà des prix couramment pratiqués dans le quartier.

Régime

La convention d’occupation précaire n’est soumise ni aux règles applicables aux baux de droit commun, ni à celles applicables en matière de baux commerciaux (à l’expiration de la convention, le locataire ne peut pas prétendre à une indemnité d’éviction, par exemple), sauf cas de fraude.

Bien que la convention ne soit soumise à aucun formalisme, les parties ont tout intérêt à signer un écrit dans lequel elles expliciteront les circonstances qui justifient la précarité de l’occupation.

Requalification de la convention en bail

En cas de litige entre les parties, les juges peuvent requalifier la convention en bail commercial s’il résulte que celle-ci a été conclue dans le but de faire échec au statut des baux commerciaux.

Il en ira ainsi, par exemple, si aucune menace particulière ne pèse sur l’occupation des lieux par le locataire ou si les conditions de régularité de la convention d’occupation précaire ne sont pas réunies.

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