Remarque : il existe une procédure particulière pour le locataire qui, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, souhaite céder son bail pour une autre activité (voir la fiche Le départ à la retraite du locataire).
Despécialisation plénière
Conditions préalables
d’une part, la réunion de deux éléments économiques :
- une évolution de la conjoncture économique (par exemple, crise économique affectant le secteur d’activité du locataire) ;
- une organisation rationnelle de la distribution (par exemple, intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle).
Procédure
C.com., art. L.145-49.
La demande de déspécialisation doit être également signifiée par acte d’huissier aux créanciers ayant un privilège ou un nantissement inscrit sur le fonds de commerce. À cette occasion, ils peuvent exiger la constitution de garanties supplémentaires, mais en principe, le transfert des inscriptions sur le nouveau fonds de commerce s’opère de plein droit.
C.com., art. L.145-50.
Le bailleur a trois mois pour répondre par acte d’huissier à compter de la réception de la demande de transformation. Il peut signifier au locataire son refus, son acceptation ou, le cas échéant, les conditions auxquelles il subordonne son accord.
C.com., art. L.145-49.
Passé ce délai, si le bailleur est resté silencieux, son autorisation est réputée acquise.
En cas de litige, les parties concernées doivent saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds. En effet, le juge saisi peut autoriser la déspécialisation totale malgré le refus du bailleur, si ce refus n’est pas justifié par un motif grave et légitime.
Toutefois, le locataire peut renoncer à la demande de transformation à tout moment de la procédure et ce, jusqu’à quinze jours, après que la décision du tribunal soit devenue définitive. Il doit notifier sa décision de renoncement au propriétaire par acte d’huissier. Dans ce cas, il supporte tous les frais de l’instance.
C. com., art. L.145-55.
Compensations pour le bailleur
C. com., art. L.145-50.
De plus, elle justifie, le cas échéant, le paiement à la charge du locataire d’une indemnité égale au montant du préjudice causé par le changement d’activité, dont le propriétaire établirait l’existence.
Déspécialisation partielle
Définition
Exemples :
- constitue une activité connexe, l’activité de nettoyage à sec pour une blanchisserie qui faisait jusqu’alors du lavage au poids ;
- constitue une activité complémentaire, la vente de biscottes, confiseries, glaces pour une boulangerie-pâtisserie.
Procédure
C. com., art. L.145-47.
Le propriétaire a deux mois pour répondre. Les textes ne prévoient pas de forme particulière pour la réponse du bailleur (ce peut être par lettre recommandée avec accusé de réception). Passé ce délai, son silence vaut acceptation.
Le bailleur ne peut contester que le caractère connexe ou complémentaire de l’activité. En cas de désaccord, la partie la plus diligente doit porter l’affaire devant le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds (pour décider si une activité est connexe ou complémentaire, le juge se prononce au cas par cas en se référant notamment aux usages commerciaux locaux).
La renonciation du locataire à la déspécialisation s’effectue dans les mêmes conditions que celles prévues pour la déspécialisation plénière.