Définition légale des “grosses réparations”

L’article 606 du Code civil met à la charge du bailleur l’obligation de réaliser les grosses réparations affectant le local commercial. Le texte offre une énumération exhaustive de la consistance des grosses réparations :

  • la réparation des gros murs ;
  • la réparation des voûtes ;
  • le rétablissement des poutres ;
  • le rétablissement des couvertures entières ;
  • le rétablissement des digues ;
  • le rétablissement des murs de soutènement et de clôture.

Interprétation jurisprudentielle

Critères d’appréciation

Afin de déterminer non seulement l’importance des travaux à réaliser, mais aussi la partie qui en aura la charge, les juges retiennent traditionnellement deux critères :

  • un critère matériel lié à l’importance de la réparation ;
  • un critère financier lié au caractère exceptionnel de la dépense.

L’appréciation est effectuée au cas par cas. Les juges prennent également en considération :

  • les stipulations expresses convenues par les parties dans le bail ;
  • le critère de la vétusté ;
  • la force majeure ;
  • toute obligation de réparation mise à la charge d’une partie par l’administration ;
  • la mauvaise utilisation du local commercial par le preneur.

Illustrations

Ont été qualifiés de grosses réparations les travaux suivants :

  • le remplacement intégral d’un ascenseur ;
  • la réparation complète d’une toiture ;
  • la réfection d’un balcon ;
  • le remplacement d’une verrière ;
  • le ravalement complet ;
  • le remplacement intégral d’une chaudière alimentant l’ensemble d’un hôtel ;
  • les travaux sur les conduits de cheminée.

Aménagement conventionnel

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Les parties peuvent convenir de la nécessité d’introduire dans le bail une clause aménageant la charge des grosses réparations.

Le preneur peut ainsi les supporter en tout ou partie, à condition que ladite clause soit claire et précise. Il a été jugé que la clause, mettant simplement à la charge du preneur les réparations du toit sans distinction, ne visait pas expressément l’article 606 du Code civil et ne dispensait donc pas le bailleur de la réfection totale du toit.

Il à noter que la validité d’une clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations tient en ce qu’elle doit expressément stipuler les travaux mis à la charge du locataire. Ainsi, les juges ont invalidé une clause qui mettait à la charge du locataire les réparations prévues à l’article 606 du Code civil. Le bailleur ne pouvait dès lors pas réclamer le paiement de travaux de ravalement, réparation de toiture et remplacement de chaudière collective de l’immeuble.

Dans le cadre de cet aménagement conventionnel, une diminution du montant du loyer peut être envisagée.
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